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某商业街市场调研报告(P15)

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风陵渡商业街市场调研报告 前 言 2017 鉴于风陵渡商业街的整体规划,经过我公司相关人员的初步调研, 根据 整体市场 的现状和区域市场的特性,发掘项目的优点并加以专业发挥,对此项目的可行性、定位及营销 策略提供以下市场分析与建议。 一、基本市场情况 1、 区域市场状况 该地处三省交界的“金三角”地区,交通发达,辐射范围广泛,所覆盖地区有:陕西 潼关、河南灵宝、山西运城、芮城、永济等地,所辐射的地区广,但在房地产行业规范化 上规模的专业市场却处于初级阶段以芮城县为例说明: 芮城县人口 35 万,城镇人口 5 万多,人均年经济收入在 5000 多元,商业主要集中在 永乐路、洞滨大道一带,主要是满足本地消费市场。其商业市场呈以下特点: (1) (2) 由专业房地产公司开发; 有百货商场、超市等大型零售业态,超市(如盛宝润发,面积 2000 多㎡,地上两 层)生意较好; (3) 现有品*仙伲课谄放疲ㄈ绾於埂⒐攀科臁⒒⒈⒕拍镣酢⒆哪灸瘛⑸ 达、鳄鱼) ,进货渠道均在西安; (4) (5) (6) (7) 有酒吧、休闲屋等休闲娱乐场所; 临街门面面积一般在 20 ㎡-80 ㎡,以 50 ㎡居多; 租金在 25 元╱㎡·月-80 元╱㎡·月之间; 出现专业售房机构,地处当地最繁华地段,但现场布置简陋、售楼人员不专、宣 传资料粗糙、销售途径单一,不能营造良好销售氛围 2、定向市场状况 风陵渡地处陕、晋、豫三省的交汇处,是通往西北、西南和中原的咽喉,属省级经济开发 区,距县城芮城 35 公里。城镇规划面积 188.5 *方公里,现有人口 8 万多,城镇人口 1 万多, 主要分布在道北,人均经济生活水*较低,民风淳朴,以农副产业为支柱产业,商业相对较发 达,交通方便,与潼关一河之隔,大风铁路、运风高速和多条简易公路形成发达的交通网。同时, 市政基础配套已初具雏形,但政府管理较宽松。目前,潼关等地农民逢年过会在风陵渡购物。 亚宝药业、电厂等大型企业即将进驻,将对当地的经济产生巨大的影响。 目前,风陵渡的商业主要分布在老街、南街、北街一带,其中有黄 河市场、副食品商城、老街市场,但以摊位经营为主,经营状况不理想, 一般只在过会、农闲时营业。风陵渡的商业主要是以老街、南街、北街 的临街门面为主,呈以下特点: (1) 主要由供销社和个人开发,缺乏统一管理,大多陈旧、简陋; (2) 门面相对较多,约有*千家门面; (3) 业态较齐全,包括网吧、超市、婚纱影楼、服装店、电影院、药店、餐厅、美容美发、 书店、银行等;但规模较小,文化气息较弱,市场不规范。 (4) 面积较小(20 ㎡-60 ㎡) ,以 25 ㎡和 50 ㎡的面积居多,并且两者比例相当; (5) 租金低廉,一般在 2 元╱㎡·月-21 元╱㎡·月之间,其中以 7 元╱㎡·月为主; (6) 销售以整体转让为主, 格局为三间两层带后院, 一层门面, 销售价格*均为 720 元/㎡; (7) 现有品牌稀少,全部为大众品牌,如金莱克等; (8) 进货渠道以西安的李家村、康复路和运城市等批发市场为主; (9) 商铺结构单一,基本是纯营业用房; (10) (11) 商铺为砖混结构,不易分割; 经营模式是租赁方式的自主经营; (12) 住房租金与门面的租金相差不大,相差在 15%左右,主要是 外来人口较多,住房 较紧张; (13) 当地媒体有芮城电视台、风陵渡开发区电视台、 《运城日报》 、及《华商报》等。 开发区的主要人文环境和工、商业业态分布如图(一)所示: 二、项目自身情况 1、 地理优势:风陵渡经济技术开发区本地处陕、晋、豫三省的交汇处,誉称“金 三角”地带,南临中华母亲河——黄河之水陆要塞,连接运风高速和中条山, 铁路、高速、环城路等交通网覆盖整个开发区,交通发达,山河秀美、地势* 坦、资源丰富,使商业街项目尽占地利之优势。 2、 规模优势:商业街依托开发区的良好资源规划建设,总占地面积* 100000 ㎡, 贯穿整个开发区之南北,由运城市最具实力开发商之一的“安厦房地产开发公 司”投资开发。规划中的商业街功能齐全,批发与零售共存,休闲与购物并举, 并配套以完整的辅助设施和物流体系,在整个运城地区乃至所辐射的地区,亦 堪称龙头。 3、 政策优势:风陵渡经济技术开发区是山西省最后一个省级开发区,是山西省重 点建设项目之一,招商引资政策宽松、条件优厚,商业街更是开发区规划的重 点建设商业项目,政府各职能部门如:土地局、管委会、工商局、税务局、公 安局等,更是以最优厚的条件和最热诚的态度支持商业街的开发与建设。 4、 市场优势:风陵渡经济技术开发区厂商云集,农副产品非常丰富(如:黄桃、 苹果、蔬菜等) 。更以发电厂、亚宝药业集团、金水河金属材料公司、黄华公 司、油脂厂等作为支柱产业,年创汇*百亿元。随着经济的发展和开发区的建 设,当地目前的商业格 局已不能满足高速发展的商业市场需求,众多的经营户与商家都在寻求具规 模、上档次、配套全、管理规范的商业物业,该项目的建设将最大化的满足这 一需求。 三、经营户对此项目的建议: 1. 适当提升建筑档次,扩大物业功能; 房屋形态为商住两用,增设厨房、卫生间等生活配套,装修到位。 2. 统一业态规划,批发零售并举。 相同行业集中经营,并向潼关、永济等地辐射。 3、 强化管理,完善配套设施。 四、对本项目开发的建议: 1、开发战略 ? “先做环境、后建房子” 当地的商业中心已经形成,市场容量又小,该项目要成功,必须使本地的商业中心迁移于 此,同时辐射潼关、永济等地。这就需要便捷的交通,建议在商业街的南端兴建客运站和 物流集散中心,修筑与运风高速出入口之间的道路。 ? “先易后难、分期开发” 该项目占地约 10 万*米,规模较大,当地人口稀少,经济水*低,而商铺和住宅普遍供 给不足,建筑档次不能满足市场需求,建议可先开发商业街十字以南至路口以北的南街临 街建筑。 2、项目定位 ? 市场定位:由于收入和消费水*


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